上海首批19宗宅地518.83亿元成交，央地国企仍是拿地主力
历时四日，2023年上海第一批次集中供地于4月21日正式收官，19宗涉宅地块全部完成出让，成交总额约518.8338亿元，平均溢价率7.3%。本批次地块延续限地价、一次书面报价的竞价方式，地块设置中止价、最高报价，当竞买价格触及中止价转入一次书面报价阶段，最接近各个竞买人报价平均价格的为竞得价格。从现场竞拍环节看，由于多宗地块吸引超10组竞买人竞拍，公证处在核验房企资料时往往耗时数小时，不过，在竞价环节，房企出价迅速，有地块在30秒内即触及中止价转为一次书面报价阶段。15宗地块触及中止价转入一次报价从19宗地块的成交结果来看，仅4宗地块底价成交——浦东新场、嘉定江桥、松江广富林、奉贤金汇4宗地块仅有一家房企报名。其余15宗地块均进入一次报价环节，房企拿地积极性颇高。中指研究院上海常务副总经理张文静提到，此次参与竞拍企业的数量为近几年来最多，共有60余家企业参拍，其中近20家是民企，3家为混合所有制企业，其余为央国企和地方国资。从4月21日当天的竞拍情况看，当日共计出让3宗住宅用地，总出让面积约9.9万平方米，总起价约99.86亿元，3宗地块均位于闵行区。当日上午，首先开拍的是闵行区莘庄社区MHP0-0201单元13A-10A、13A-13A地块，该地块共吸引16组竞买人参与竞拍，经过约两个小时的前期资料审核等工作，现场进入竞价环节，8轮竞拍仅耗时约30秒，房企报价直接触及中止价并转为一次书面报价，最终该地块由上海建工旗下上海建工房产有限公司及保利发展旗下上海保利建锦城市发展有限公司联合体以130900万元竞得。地块出让信息显示，上述闵行区莘庄社区地块东至秀涟路，南至战斗河，西至13A-08A地块，北至黎康路，地块出让面积12957.8平方米，起始价120628万元，房地联动价80000元/平方米。另一宗闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块为一批次供地中起始价最高的地块，该地块共吸引9组竞买人参与竞拍，经过55轮竞拍后触及中止价并转为一次书面报价，最终该地块由万科旗下上海万怡景置业有限公司和中国铁建旗下中铁房地产集团华东有限公司组成的联合体以754860万元竞得，溢价率8.98%。上述地块东至贤学路，南至银都路，西至普旺路，北至贤荟路。地块出让面积65071.2平方米，起始总价692670万元，房地联动价75000元/平方米。当日，最热地块当属闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块，该地块共吸引28组房企参拍，最终由中华企业股份有限公司以201050元竞得，溢价率8.47%。该地块起始价为185349万元，出让面积20930.1平方米，房地联动价80000元/平方米。该地块四至范围为东至秀涟路,南至16A-08A地块,西至16A-05A地块,北至16A-06A地块。至此，上海今年首批19宗地块全部完成出让。张文静指出，本批次19宗地多为临铁地块，整体来看区位较为优质。部分地块所在板块为近年来供应较少的板块，板块域内待释放购房需求较多。部分出让地块房地联动价有所上调，为开发商预留的利润空间有一定提升。同时部分地块房地联动价相较周边二手房存在一定倒挂现象，未来项目销售有保障。央国企和地方国资拿地占多数该批次成交的19宗地块分别位于浦东新区、徐汇区、静安区、普陀区、闵行区、宝山区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、金山区11个地区，出让面积共计94.42公顷。从竞拍结果看，15宗溢价成交的地块中，14宗地块由央国企和地方国资竞得。上海中原地产市场分析师卢文曦提到，从这轮拿地结果来看，国、央企拿地占到八成以上，可以看出综合实力上还是国、央企有优势。当然，民企不是没有收获，比如龙湖联合体拿下江桥地块，新华地产拿下金山亭林地块等。中指研究院上海常务副总经理张文静提到，从拿地宗数来看，保利及其联合体竞得3宗地块；招商蛇口、万科、中铁建、象屿、金地都独立或是以联合体的形式分别获得2宗地块，部分企业报名了多宗地块，但仍未有收获，竞争相对激烈。“从安全的角度来看，上海的投资价值远优于三、四线城市，且上海房地联动价给出，利润都能算出，大部分土地都位置好，可以提前锁定销售额。一些容易出网红项目的地块更是不愁卖，资金回笼速度快，这些都是有利方面。不过，上海的一次性报价有技术含量也有运气成分，不多参与积累经验较难连续拿多个地块。”卢文曦说。卢文曦指出，这轮拍卖也看到一些不同的地方，联合体参拍是常见现象，但是这次看到有4家公司参与拍卖，是比较罕见的现象。不排除这次集中出让土地比较多，大家要增加拿地概率必须“广撒网”，采取多家房企联合可以提升“中签率”。张文静提到，当前上海房地产限制性政策仍是在全国范围最严格的一档，后续可调整优化空间较大，目前落户政策的放松，对市场有较明显的带动效果，使得上海可售库存进一步减少。上海去年整体销售情况较好，项目整体的去化有保障，相对来说，企业现金回流较快，目前开发商最为重视资金安全，所以现金回流较快的上海，对开发商来说是较为优质的城市。
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